Житловий фонд застарів, і якщо частина “хрущовок” ще можна врятувати капітальним ремонтом, то як мінімум 75 млн квадратних метрів житла вже знаходиться в aварiйній ситуації. Ні в державному, ні в місцевому бюджетах грошей на будівництво нових багатоповерхівок на всіх не вистачить, пише “Обозреватель” 

Врятувати ситуацію могли б приватні забудовники, а й вони за діючими умовами не згодні інвестувати гроші в знесення старих і будівництво нових будинків.

Ми розібралися, як вирішують житлове питання в Україні і що загрожує мешканцям “хрущовок”.

Ремонт старого і знесення дуже старого

Проблема застарілого житлового фонду актуальна для багатьох країн. У Радянському Союзі випустили цілі серії “хрущовок”, які повинні були прослужити всього близько 40-60 років. І їх термін добігає кінця. У Польщі старі будинки капітально ремонтували і модернізували, в Німеччині зносили, а в Україні поки тільки шукають свій рецепт вирішення проблеми.

А проблема дійсно назріває. Тільки в Києві за оцінками місцевої влади в застарілих будинках живуть більше 200 тис. сімей. Ще пару років будинки будуть стояти, але в майбутньому жити в них буде небезпечно.

Зносити будинки повинні цілими кварталами. У прийнятому 12 років тому законі про реконструкцію житлових кварталів передбачили, що українці в новому будинку можуть розраховувати на квартири площею на 50% більше старих. При цьому переселяти їх повинні відразу в уже зведений будинок в межах того ж кварталу.

Ідея такої реконструкції проста. У хорошому районі недалеко від метро знаходиться застарілий житловий квартал. Приходить приватний інвестор, наприклад, великий забудовник, зносить старі триповерхівки, будує на їх місці 9-поверхівки, перші три поверхи віддає мешканцям старого будинку, а ще шість поверхів продає.

Але ідея не спрацювала. По-перше, щоб знести будинок, потрібно отримати дозволи всіх власників квартир. По-друге, профільне міністерство за 12 років так і не розробило типовий інвестиційний договір. Де-юре закон прийняли, а де-факто він не працює.

“Навіть якщо один з мешканців або, скажімо, господар продуктового магазину на першому поверсі будинку буде проти, ні про яке оновлення не може бути й мови.

Друга важлива проблема – це законодавча заборона на відселення мешканців на час реконструкції до резервного житловий фонд.

Не кажучи вже про те, що сьогодні такого фонду просто не існує. Замість цього закон пропонує назавжди переселяти людей в інше житло, причому виключно в межах того ж кварталу, та ще й в квартири з не меншою кількістю кімнат – навіть при більшій площі “, – розповідає прес-секретар корпорації “Укрбуд” Гліб Шемовнев.

У Конфедерації будівельників додають: забудовники, можливо, і зацікавилися б реконструкцією, але для цього, наприклад, потрібно створити пільги, наприклад, звільнити від участі в розвитку або від податку на прибуток.

У новому проекті закону про реконструкцію Міністерство регіонального розвитку, житлово-комунального господарства і будівництва пропонує змінити ряд норм. Так, “хрущовки” будуть зносити за згодою 75% квартир, а мешканців зможуть на час відселяти.

Але і цих норм може виявитися недостатньо. Так, якщо в Україні приймуть нові будівельні норми, про які раніше детально писав “Обозреватель”, на одному гектарі зможуть розмістити не більше 450 осіб, також обмежать і максимальну поверховість будинку. В таких умовах, заявляють в “Укрбуд”, проводити реконструкцію житлових кварталів буде складно.

Ремонтувати все, що можна. Серед тисяч “хрущовок” в Україні є і ті, які ще можна врятувати за допомогою капітального ремонту. За різними оцінками комплексна термомодернізація, утеплення, модернізація може продовжити життя будинку на 20-30 років. Тобто будинки, які пора зносити, наприклад, в 2025-м, після капітального ремонту можуть прослужити до 2050-го.

У більшості великих міст працюють програми співфінансування, частина ремонту може оплатити місто, а на решту суми можна взяти пільговий кредит в державному банку. Правда, загальна вартість ремонту буде коливатися в межах 8-10 млн грн, а перед тим, як взяти кредит або отримати допомогу з бюджету міста, доведеться створити ОСББ.

Що робити, якщо живеш в “хрущовці”: продавати або чекати

“Старий будинок не означає поганий”, – говорить експерт в сфері нерухомості Максим Куцин. Якщо “хрущовка” в нормальному стані і в хорошому районі, експерт не радить поспішати з продажем в очікуванні, коли будинок завалиться.

Більш того, далеко не всі “хрущовки” зжили свій термін експлуатації. Так, п’ятиповерхівки з червоної цегли (серія 1-447 та її модіціфікаціі), які почали зводити з кінця 50-х років, завдяки товстим стінам і міцному фундаменту можуть прослужити ще декілька років. Більш того, внутрішні стіни в квартирах не капітальні, тому при бажанні можна робити перепланування і розширювати тісні кімнати.

“Якщо молода сім’я купує собі квартиру, звичайно,” хрущовки “вже морально застаріли для них. Це життя з бабусями по сусідству, в тісних квартирах. Їм би я радив шукати інший варіант. Але якщо будинок в хорошому стані, і ви в ньому довго вже живете, зробили ремонт, діти ходять в сусідню школу, нерозумно радити позбуватися від такої нерухомості “, – розповідає Куцин.

За словами Гліба Шемовнева, новий будинок може прослужити близько 100 років. При цьому термін експлуатації хрущовок вже добігає кінця і навіть після капітального ремонти вже через 10-20 років велика частина таких будинків може виявитися в аварійному стані.

Для прикладу, в Києві генеральним планом до 2024 року передбачено знесення 3 тис. будинків. У деяких пострадянських країнах прийняли рішення зносити всі хрущовки в великих містах, а на їх місці будувати будинки більш високою поверховістю і з сучасним плануванням.